Главная | Жилищные вопросы | Один договор аренды на движимое и недвижимое имущество

2.3 Особенности аренды недвижимого имущества.

Понятие аренды недвижимости 5. Договор аренды недвижимого имущества Под договором аренды имущественного найма понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель наймодатель обязуется предоставить другой стороне - арендатору нанимателю определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором.

В ГК РФ договору аренды посвящена гл. Договору аренды свойственны следующие характерные черты, которые и позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров: К числу существенных условий договора аренды, недостижение сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся: Согласно общим положениям об аренде, в случае когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах ст.

Только для договоров аренды здания сооружения условие о размере арендной платы признается условием, невключение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным ст. Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь.

был один договор аренды на движимое и недвижимое имущество вся многообразная

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования непотребляемые вещи. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным ст.

один договор аренды на движимое и недвижимое имущество огненная линия

Так, между МУП "Городской центр градостроительства и землеустройства" и АО был заключен договор аренды доли земельного участка без выдела в натуре сроком на 49 лет. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, отказал в регистрации договора аренды доли земельного участка, указав на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.

Отказ в государственной регистрации был обжалован в арбитражный суд. Арбитражный суд Тульской области отказал истцам в удовлетворении иска к регистрирующему органу. При этом суд исходил из того, что в силу п. ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента. В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца п.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока п. Так, в соответствии с п. В соответствии со ст. Действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок ст.

Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель наймодатель и арендатор наниматель. Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ст. В силу закона правом передавать недвижимое имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные учреждения, однако только при условии наличия согласия собственника в лице его уполномоченного органа ст.

Казенные предприятия как субъекты права оперативного управления могут выступать арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника.

Удивительно, но факт! Наряду с общими положениями об аренде параграф 1 Глава 34 в новом Кодексе выделены специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла-дение и пользование или во временное пользование арендатору зда-ние или сооружение п.

Учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное за счет средств, выделенных по смете. Недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от приносящей доход разрешенной учредительными документами деятельности, учреждение вправе передавать по договору аренды самостоятельно. Специальными законами для образовательных учреждений, в том числе высшего и послевузовского профессионального образования, но только федеральных, сделано исключение: Закон РФ "Об образовании" от Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарными государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления.

Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществлена регистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Из правила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное ФЗ от 25 октября г. Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация.

Особое внимание необходимо обратить на то, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится иначе, чем регулирование договора купли-продажи. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение п. К особенностям правового регулирования аренды зданий и сооружений следует отнести и регламентацию прав арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением ст.

Заметим, что по общему правилу аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка п. Устойчивость отношений по аренде зданий и сооружений обеспечивается также правилом, закрепленным в норме ст.

Что должен включать в себя договор аренды на территории Российской Федерации

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется. Отношения по аренде и субаренде земельных участков урегулированы ст. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Предусматривая обязательность условия о размере арендной платы только для договора аренды здания сооружения , закон тем не менее не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендных платежей.

Стороны договора аренды любого недвижимого имущества могут договориться о таких формах арендной платы, как: Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело денежную оценку. Государственная регистрация договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом ст. Иное установлено законом в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года п. Государственной регистрации подлежат договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока договора ст. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса должен быть зарегистрирован независимо от срока аренды п.

Требование о государственной регистрации в силу п. По общим положениям о договорах государственной регистрации подлежат также соглашение о передаче уступке прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма ст. На стадии принятия ГК РФ еще не были в достаточной степени осмыслены масштабы, которые впоследствии принял гражданский оборот нежилых помещений.

Из сопоставления текстов ст. Определенная ясность в данный вопрос была внесена Высшим Арбитражным Судом РФ, который дал следующие разъяснения: Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.

В каких случаях соглашение подлежит обязательной регистрации?

В соответствии с п. Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. Государственная регистрация договоров аренды производится по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Государственная регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды п. Запись о сделке вносится в подразд. III-4, одновременно в специально предназначенную ч. III-1 вносится запись об аренде как обременении ограничении , поскольку аренда обременяет недвижимость.

Номер регистрации сделки, на основании которой возникает ограничение обременение права договором аренды, указываемый в графе "Номер регистрации" подразд. III-4, и номер регистрации ограничения обременения права аренды, указываемый в графе "Номер регистрации" подразд. На листе записи об аренде в графу "Описание предмета аренды" заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части.

Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется: При аренде участка лесного фонда леса в данной графе также указываются виды лесопользования. В графу "Срок" приложения N 3 заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. В случае, если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова: Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, направленной на изменение отношений сторон, возникших на основании ранее заключенного договора аренды.

Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью законодательно не урегулирован, представляется, что государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде как ограничении обременении: Соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, регистрации не подлежат. Государственная регистрация прав на недвижимость: Следует четко уяснить, что имеется в виду под "соглашением о пролонгации договора аренды".

Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п. Например, если сторонами заключен договор аренды здания на срок 11 месяцев, то такой договор, как известно, регистрации не подлежит.

По истечении срока договора заключается новый краткосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации. В результате арендатор суммарно пользуется зданием больше одного года без государственной регистрации договора. В этом нет ничего предосудительного, а тем более незаконного. Если арендатору не требуется дополнительных гарантий со стороны государства в виде регистрации договора долгосрочной аренды, он вправе заключать договоры на срок менее одного года, имея преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок п.

Если договор аренды прекращен, то необходима государственная регистрация прекращения ограничения обременения. В случае прекращения договора аренды запись об обременении ограничении права собственности или иного вещного права арендодателя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи. В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права или ограничения и имя регистратора, заверенные его подписью п.

При автоматизированном ведении реестра запись о прекращении аренды выполняется на отдельном листе. По заявлению сторон договора орган по регистрации прав может проставить штамп погашения и на подлинных экземплярах договора аренды. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выдаваемой по заявлению арендатора или арендодателя. Регистрационная запись об аренде до истечения срока действия договора может быть погашена на основании: При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, однако само по себе истечение установленного договором срока не является основанием для погашения регистрационной записи.


Читайте также:

  • Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения регистрация
  • Оплата штрафов гибдд онлайн банковской картой
  • Можно сделать регистрацию в квартире которая в ипотеке
  • По нотариату меры охраны наследственного имущества
  • Выход из декретного отпуска досрочно